基本案情：

2017年3月4日，以严某为售房方（简称甲方），张某为购房方（简称乙方），重庆某网络科技有限公司为经纪方（简称丙方），三方签订《房屋买卖（居间）合同》，约定由原告购买位于重庆市北部新区××号××幢××号的房屋，房屋成交价为壹佰贰拾伍万元整（小写：1250000元）。2017年3月4日，原告向重庆某网络科技有限公司转账50000元，重庆某网络科技有限公司将50000元定金转付给被告。被告于2017年3月7日出具业主收款证明一张，明确表示收到原告向被告支付的购房定金50000元。2017年3月24日，原告向被告支付购房款270000元；2017年5月4日，原告向被告支付购房款660000元。

2017年5月18日，被告与案外人周建奇签订《重庆市房地产抵押合同》，将案涉房屋在不动产登记机关办理了抵押登记，抵押权人为周建奇。

2017年5月27日，原告向本院申请诉前保全，本院于2017年5月31日裁定对原告的申请予以立案执行，并于2017年6月1日作出（2017）渝0112执保1194号执行裁定书，裁定查封案涉房屋。2017年6月5日，重庆市两江新区不动产登记中心进行了首轮查封登记。

2019年5月8日，本院作出（2019）渝0112民初5514号民事判决书，判决注销被告就案涉房屋为案外人周建奇在不动产登记中心办理的抵押登记。后周建奇提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2019年9月18日作出（2019）渝01民终5524号民事判决书，驳回了周建奇的上诉请求，维持原判。

法院认为：

原告和被告签订的《房屋买卖（居间）合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。

关于原告要求将案涉房屋过户至原告的名下和向被告支付剩余购房款的诉讼请求。首先，原告已经按照合同约定向被告支付了购房款，被告应当为原告办理案涉房屋的过户手续；其次，本院作出的（2019）渝0112民初5514号民事判决书，已经判决注销被告为案外人周建奇在不动产登记中心办理的抵押登记，案涉房屋不存在过户障碍。最后，原告已经对案涉房屋申请了财产保全，且本院已经于2017年6月5日首轮查封了案涉房屋。虽然原被告未在合同中约定案涉房屋的过户时间，但是根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告可以随时催告被告履行房屋过户义务。现原告已经通过起诉的方式催告被告协助办理案涉房屋的过户手续，且案涉房屋不存在办理过户登记的法律障碍，故对于原告请求将案涉房屋过户登记至其名下和向其交付案涉房屋的诉讼请求本院予以支持。此外，根据《房屋买卖（居间）合同》第三条的约定，原告应当在被告交付案涉房屋时向被告支付案涉房屋购房尾款270000元。故对于原告要求向被告支付剩余购房款270000元的诉讼请求，本院予以支持。

关于违约金。根据《房屋买卖（居间）合同》第六条的约定,合同签订后，原告和被告任何一方违反约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方按该房屋成交价的20%向守约方支付违约金。被告与原告签订《房屋买卖（居间）合同》后，原告按照合同约定积极履行合同义务，在原告支付了绝大部分房款后，被告为达到不履行合同义务的目的，故意在案涉房屋上设定抵押，导致案涉房屋存在办理过户登记障碍长达两年之久，其严重不诚信的行为给原告造成了巨大的经济损失和精神伤害，被告的行为属于严重违约，应当按照合同约定向原告支付违约金，且违约金的金额为合同总价款的20%，即250000元（1250000元×20%）。

法院判决：

一、原告张某在本判决生效后五日内向被告严某支付剩余购房款270000元，被告严某在收到前述款项后五日内协助原告张某将位于重庆市北部新区××号××幢××号房屋过户登记至原告张某名下，被告严某在办理前述房屋过户登记当日将前述房屋交付给原告张某；

二、被告严某在本判决生效后五日内向原告张某支付违约金250000元。

  案件评析：

  房屋买卖过程中，如售房者违约，明确表示不愿意履行合同拒绝将交易房屋过户给购房者，购房者可起诉请求一次性向售房者支付房屋尾款并要求售房者将交易房屋过户至购房者名下，但如交易房屋上设有抵押，需将抵押注销后方能完成过户。本案中，售房者系恶意办理房屋抵押登记，购房者可另案以恶意串通为由起诉售房者及抵押权人要求注销房屋抵押登记。如不存在恶意抵押的情形，购房者坚持要求获得房屋的所有权，如抵押权人同意购房者代为还款，购房者需代为还款后，方能办理抵押权注销手续，后办理房屋过户。